Расширение жилого пространства за счет пристройки существенно меняет конфигурацию и площадь дома. Строительные работы по надстройке мансарды, верхнего этажа, обустройству подвала, присоединению новой комнаты или бытового помещения относятся к реконструкции.
Узаконить самовольную постройку можно только при соблюдении нормативов, действующих для ИЖС — индивидуального жилищного строительства. ИЖС — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить здание для постоянного проживания, получить прописку, организовать огород или сад.
Градостроительные нормы
Законодательный акт, регламентирующий нормы строительства и реконструкции, а также правила землепользования — градостроительный кодекс. Требования ГрК учитываются на этапе проектирования, при подаче уведомления о начале реконструкции или регистрации изменений в Росреестре по упрощенной схеме.
Градостроительный кодекс
ПЗЗ
При возведении пристроек в частном доме, соблюдение правовых нормативов, указанных в выписке ПЗЗ в отношении земельного участка, — обязательное условие. Этот документ отражает следующие допустимые параметры строительства и реконструкции жилых и дачных домов:
- отступы от красной линии, улицы, границ соседних участков;
- разрешенное использование земли;
- высотность строения;
- процент застройки;
- допуски для уменьшения или увеличения установленных параметров.
Строительные нормы и правила
Градплан
Другой официальный документ, который понадобится при возведении пристроек рядом с частными домами, — градостроительный план ГПЗУ. Помимо сведений, указанных в ПЗЗ, градплан содержит ограничения, защитные и охранные зоны — ЗОУИТ. В нем отмечена близость памятников архитектуры, стратегически-важных объектов, приаэродромных территорий, мест, предназначенных для развития дорожной сети и инфраструктуры и т. д.
Градостроительный план
С учетом сведений, полученных из этих документов, определяются дальнейшие действия по получению разрешительной документации. Дополнительные согласования потребуются в следующих ситуациях:
- отступ от дома до межи соседнего участка меньше допустимого — согласие соседей;
- превышение допустимого процента застройки — дополнительные согласования с администрацией района;
- близость военной части — необходимо разрешение на строительство от ФСБ России;
- приаэродромная территория — согласие Росавиации и др.
Если земельный участок входит в зону расположения заповедников, охраняемых ландшафтов, объектов культурного наследия, развития дорожной сети, на других, ограничивающих застройку территориях, то сделать и узаконить пристройку не получится. Соответственно, зарегистрировать право собственности на недвижимость в границах этих территорий невозможно даже при соблюдении градостроительных норм.
Как узаконить пристройку к дому
Владелец земельного участка вправе легализовать процесс по факту строительства несколькими способами. При этом положительный результат будет напрямую зависеть от соблюдения градостроительного регламента.
Пристройка в виде веранды
Уведомление
Этот формат согласования подразумевает уведомление о реконструкции, которое собственник направляет в районную администрацию. С 2018 г. получение разрешения на стройку на землях СНТ, ИЖС и ЛПХ не требуется.
Подача заявки по факту проведенной реконструкции происходит по аналогии с вариантом, извещающим административные органы о намерении начать строительство, и включает следующие этапы:
- уведомление о реконструкции со схемой расположения пристройки в частном доме;
- заказ техплана на видоизмененный объект при отсутствии несоответствий, выявленных администрацией района в течение 7 рабочих дней с даты приема уведомительного документа;
Техплан
- уведомление об окончании реконструкции;
- ответ администрации о соответствии строения градостроительным нормам.
В дальнейшем административный орган самостоятельно направляет технический план в Росреестр для внесения изменений в кадастровый учет дома.
Упрощенный порядок
От владельца не требуется получение разрешения, а также уведомления местной администрации о начале и окончании строительства. Согласно положениям п. 12 ст. 70 ФЗ № 218 узаконить пристройку к дому можно через Росреестр на основании декларации об объекте недвижимости.
Основные условия для проведения регистрационных действий — наличие правоустанавливающих документов на землю и дом, а также технического плана с учетом пристройки. Подготовкой техплана занимается кадастровый инженер, который составляет графическую часть на основании замеров.
Правоустанавливающие документы
Заявитель направляет декларацию с измененной площадью жилого дома и техплан в Росреестр. Если регистратор в процессе экспертизы документов не обнаружит несоответствий, то будет проведен кадастровый учет изменений и пристройка легализуется.
Этот способ возможен, если пристроенные площади не нарушают права третьих лиц, при строительстве соблюдены все градостроительные нормы законодательства и на объекты не распространяются ЗОУИТ и другие ограничения.
Судебные споры
Легализация строительства в частном доме пристроек возможна через суд при наличии документального доказательства. К иску прилагаются копии отказов и уведомлений о несоответствии, выданных надзорными государственными органами в отношении таких объектов. Судебная практика показывает, что узаконить самозастрой без предварительных попыток получения разрешительных документов на возведение жилых домов и строений, невозможно.
Судебные споры
Другим случаем, определяющим право легализовать процесс через суд, будет результат строительной экспертизы. Если самозастрой возведен с нарушением градостроительных норм, интересов третьих лиц или расположен в границах территории с особыми условиями, то судебное решение будет иметь негативные последствия для истца. Владельца обяжут демонтировать пристроенные помещения и вернуть дому первоначальный вид.
Доказательства о принятии досудебных мер по легализации пристройки, а также соблюдение норм градостроительного регламента — решающие факторы по признанию строительства законным. Положительное заключение суда будет основанием для Росреестра при проведении кадастрового учета изменений в основные характеристики частного дома.
